確定申告_01

マイホームであるマンションを売却したら、確定申告が必要なのをご存知ですか?

サラリーマンなど普段は会社で年末調整を行っている人は、申告を忘れる人も多いとか。

税金の計算方法や重要な特例について、事前に知っておくと節税に繋がることもあり大変役立ちます。

マンションを売却したら確定申告が必要か

マンション売却によって利益を得る場合もあれば、損をすることもありますよね。

損益によって、確定申告の必要性は異なります。

譲渡所得と税金

マンションの売却によって得たお金には
「譲渡所得税」という税金が課せられます。

「譲渡所得」とは、不動産の売却で出た所得(売却による利益)のこと。

売却益に対して税金を支払うのは、個人でも法人でも同様ですが、計算方法には違いがあります。

「給与所得」「事業所得」「不動産所得」などはよく知られていますが、この「譲渡所得」は知らない人も多いです。

サラリーマンは給与の年間収入が2,000万を超えない場合、会社で給与所得の年末調整をするだけで済む人が大多数です。

しかし「譲渡所得」は自分で確定申告を行うことになります。

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譲渡所得の計算は【収入金額-(取得費+譲渡費用)】
まず譲渡所得(売却益)がいくらになるのか把握しましょう。

計算方法は

【(A)収入金額-((B)取得費+(C)譲渡費用)=譲渡所得】

となります。

(A)収入金額とは、売買価格に固定資産税の精算金を足した金額です。

(B)取得費とは、売却するマンションを購入した時の費用から、減価償却費を差し引いた価額です。

仲介手数料などの諸費用や、リフォーム代金なども含みます。

マンションが古いなどで取得費が分からない場合、譲渡価額の5%で計算することも可能です。

(C)譲渡費用とは、今回売却の際に直接かかった費用のことです。

仲介手数料や売買契約書の印紙、司法書士に支払った費用などもすべて含まれます。

売却益が出たら確定申告が必要

上記の計算で譲渡所得がプラスの場合は、譲渡所得(売却益)があることになります。

原則として確定申告が必要です。

毎年2月~3月の間に行われる確定申告期間に申請しなかった場合、延滞税が発生することもあるので早目に用意しましょう。

条件を満たせば特例で不要となる場合も

実は譲渡所得があっても、確定申告をしないで場合もあります。

売却益が出ても税金が控除される「特例」がいくつか存在しているのです。

しかし特例は決められた条件を満たした場合のみ適用されますので、該当しているかの確認が大変重要なポイントとなります。

損失が出たら税法では確定申告の必要なし

マンションの売却で残念ながら損失が出ることもあるでしょう。その際は譲渡所得がありませんから、譲渡所得税の支払いも発生しません

原則的には確定申告は必要ないことになります。

損失時も確定申告した方がよい場合も

あまり知られていませんが、損失が出た場合に適用される「特例」というのもあり、確定申告をした方が節税になることがあります。

要件を満たせば給与所得と「損益通算」ができるなど、税金を安く抑えることが可能です。

譲渡所得税が控除される特例

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譲渡所得がある場合でも要件を満たせば、控除を受けることで税率が下がる、支払いの必要がなくなる場合があります。

マイホーム(居住用住宅)であることが前提条件になりますので投資用物件などは対象外です。

ここでは大まかな要件を説明します。特殊な場合や特例の申告手続の詳細については、国税庁のHPで確認できます。

国税局HP:
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

1.居住用不動産の3,000万円の特別控除の特例

マイホームの売却をした場合に、譲渡所得から最大3,000万円を特別控除として差し引くことができるという特例です。

■特例の主な適用要件

マイホームであることが基本条件ですが、その住宅に住まなくなってから3年目の年末までに売れば、特例の適用が認められています。

しかし売った年の前年か前々年に、以下の特例を受けていると対象外となります。

  1. 同じ特例(居住用財産の3,000万円特別控除)を受けている場合
  2. 特定居住用財産の買換え・交換の特例
  3. 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  4. 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「固定資産の交換の特例」など、重複して適用できない特例が複数あるので確認が必要です。

気をつけたいのは、親子や夫婦間での住宅売買には適用されないこと。

別荘や一時的な仮住まいもNGです。

親から相続した空き家にも適用されませんが、別で被相続人の住まいを売る場合の特例があります。

2.所有期間によっては軽減税率の特例が適用

マイホーム(居住用住宅)の所有期間が10年を超えていて、その他の要件も満たすと、通常よりも低い税率で税金を計算できる特例です。

上記の3,000万円控除の特例と重ねて受けることができりので、大変お得です。

■特例の主な適用要件

全ての要件に当てはまることが必要です。以下は概略です。

  1. 日本国内にあるマイホームであり、済まなくなってから3年以内であること。
  2. 所有期間がともに10年を超えていること。
  3. 売った年の前年と前々年に、この特例を受けていない。
  4. 売った家屋や敷地について、他の特例を受けていないこと。(3,000万円控除の特例はOK)
  5. 親子や夫婦など、生計を共にしている親族などに売った物件は対象外。

3.買い替えの場合の特例

マイホームの売却価格より、買い替えた新しいマイホームの取得金額の方が大きい場合、課税されないという特例です。

税金の支払い免除ではなく「課税の繰延べ」が行われます。

買換えた資産を将来譲渡するときまで、課税を繰り延べることができます。

■特例の主な適用要件

買い替えの特例は「3,000万円控除の特例」と重ねて受けることはできませんのでご注意ください。

  1. マイホームであり、済まなくなってから3年以内であること。
  2. 所有期間が10年を超えるものであること。
  3. 売ったマイホームと買い換えたマイホームが、いずれも日本国内にあるもの。
  4. 売却代金が1億円以下であること。
  5. 買い換えたマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合、25年以内に建築されたものであること。
  6. 親子や夫婦など、生計を共にしている親族などに売った物件は対象外。

4.被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

平成28年に創設された特例です。

親が亡くなるなどで空き家を相続し売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができるようになりました。

■特例の主な適用要件

  1. 相続直前まで、被相続人(親など)が住んでいた居住であること。
  2. 区分所有建築物ではなく、昭和56年5月31日以前に建築されたものであること。
  3. 譲渡対価が1億円以下であること。
  4. 「固定資産の交換の特例」などと、重複していないこと。

譲渡所得税の計算方法

特例の要件を満たさなかった場合などは、確定申告で税金の支払い必要となります。

譲渡所得税の計算を行ってみましょう。

計算式は【譲渡所得☓譲渡所得税の税率】

譲渡所得は【収入金額-(取得費+譲渡費用)】計算することをお伝えしましたが、これに税率を掛けることで、譲渡所得税が算出できます。

譲渡所得の税率は「所得税率」「住民税率」に乗じて決まっています。また所有していた期間によっても税率は異なります。

譲渡所得税の税率は所有期間による

所有期間は譲渡年の1月1日で判定されるので、5年前後の売却時期は慎重に判断することが重要なポイントです。1日ずれただけでも、大きく税率が変わってきます。

  • 不動産の所有期間が5年超えている場合は、20.315%(所得税率15.315%、住民税率5%)
  • 不動産の所有期間が5年以下の場合は、39.63%(所得税率30.63%、住民税9%)

売却で損失が出た時の確定申告

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マイホームが購入時より安い価額での売却となり、損失が出ることもありますね。

所得(売却益)がないため確定申告は必要ないと思いがちですが、損失時の特例が適用できるなら、確定申告で申請した方が断然お得です。

要件を満たせば節税になる

売却による譲渡損失を、「給与所得」や「事業所得」など他の所得から控除(差し引き)することができます。

これを「損益通算」といいます。

さらに、損益通算で控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。

これを「繰越控除」と呼びます。

1.マイホームの買換えで損失が出た場合

マイホームを売却して新たにマイホーム(新居)を購入することが前提です。

一定の要件を満たす場合に、損益通算や繰越控除をすることができます。

正式名称は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

■特例の主な適用要件

特例を受けるには、要件の全てを満たすことが必要となります。

  1. 所有期間が5年を超えていること。
  2. 新たに取得したマイホーム(買い替え資産)に10年以上の住宅ローンがあること。
  3. 新たに取得したマイホーム(買い替え資産)の床面積が50㎡以上。
  4. 損益通算をしようとする年の3年以内に、他の譲渡損失についての特例を受けていないこと。
  5. 譲渡した年の前年または前々年に、「3,000万円の特別控除」などの特例を受けていないこと。

合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除の対象外になります。

(損益通算はOK)住宅ローン控除との併用は可能です。また買い替えであっても、売却と購入が親子や夫婦で行われる場合は、適用されないのでご注意ください。

2. 住宅ローンが残っている住居を売却して譲渡損失が生じた場合

住宅ローン残高を下回る価額でマイホームを売却し、損が出た場合の特例です。

損失を一定の限度で他の所得と損益通算し、控除しきれなかった分は繰越控除できます。

こちらの特例は、買い替えでなくても適用可能。正式名称は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

■特例の主な適用要件

特例を受けるには、要件の全てを満たすことが必要となります。

  1. 所有期間が5年を超えていること。
  2. 譲渡の前日において、住宅ローンの借入残高があること。
  3. 損益通算をしようとする年の3年以内に、他の譲渡損失についての特例を受けていないこと。
  4. 譲渡した年の前年または前々年に、「3,000万円の特別控除」などの特例を受けていないこと。
  5. 3年以内に「買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと。

まとめ

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マンションを売却しても、必ず確定申告が必要とは限らないことが分かりましたね。

しかし特例の適用を受けるのには、確定申告で申請することが必要になります。適用要件に合致している可能性があれば、まずは国税庁のHPなどでよく確認して、忘れず申請しましょう。

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