マンションを購入された方の多くは住宅ローンを使っていると思います。

その場合、借入時に「抵当権」という担保権が設定されます。その後、ローンの残債が残った状況でマンションを売却しなければならない時はどのようにしたら良いのでしょうか?

今回は残債が残っている中古マンションの売却方法について解説します。

大前提として「抵当権」を付けたまま売却することはできません


残債が残っている場合、その中古マンションには「抵当権」が付着したままの状態です。

「抵当権」とは担保に設定する権利である「担保権」の一つであり、住宅ローンの支払いが不可能となった場合、「抵当権実行」と言って競売による強制換価で得られる落札代金から債権回収を図る権利です。

当然ですが、そのような権利が付着した物件を購入するエンドユーザーはいません。

また、通常の不動産売買契約書の条文にも以下のような文言が記載されているはずです。

「売主は所有権移転の時までに、本物件上に存する抵当権、地上権、先取特権、賃借権、その他所有権の完全な行使を妨げる一切の負担を除去抹消しなければなりません」(オープンマーケット会員大手の契約条文一部改)

つまり契約条文にも抵当権を抹消すべきことが記載されているのです。

もし決済までに抹消できない場合は違約による契約解除によって売買代金の20%を上限とする違約金が発生することになります。

まず大前提として、抵当権を付けたまま売却することはできません。

売却代金で残債が一括繰り上げ返済できるなら何も問題はない


-ここで何の問題もない通常のケースについて説明しておきます。

言うまでもなく、売却代金がローン残債を上回るなら決済と同時に抵当権抹消登記を行って物件を買主に引き渡します。

この場合、マンションの売却を開始する時点か遅くとも成約時点で貸出先の金融機関に「一括繰り上げ返済をお願いします」と申し出ます。

すると担当者は残代金支払い日(決済日)の予定を聞いてきますので、残債の額、ローン保証料などの精算額を計算して残債等の金額を教えてくれます。

貸出先金融機関は抵当権抹消書類を決済日までに用意し、当日決済成立の時点で所有権移転登記を行う司法書士に書類を預けます。

司法書士は所有権移転と同時に抵当権の抹消登記を行い、綺麗サッパリの状態で買主への物件引き渡しも完了します。

残債は通常決済の場(多くは買主が利用する銀行で行います)であらかじめ「金種」といって預金小切手(預手)、現金、振込の三種類を支払先に応じて区分けしておきます。残債の支払いも決済時に全て済ませます。

まず、通常のケースの場合はこのような流れで問題なく抵当権を抹消して売却・引き渡しが完了します。

返済が不可能となった場合の任意売却のケース

この記事を読む方は債務不履行(デフォルト)に陥った方、つまりリストラや病気で働けなくなるなど不測の事態が起きたことにより、今まで払っていた住宅ローンが返済できなくなった方です。

この場合、金融機関は抵当権実行による強制換価=競売によって残債の全部または一部を回収しようとするのが大原則です。

しかし競売は裁判所への手続きが面倒なこと、通常の売買市場の売却相場よりも大幅に安い価格でしか換価できないことなど金融機関側のデメリットが多い手続きなのです。

住宅ローンの返済を滞納して2か月、3か月経過すると、金融機関から「期限の利益喪失」という通知が届きます。

「期限の利益」とは、本来代金一括払いの所、支払い年数を決めて毎月の分割払いにすること(「期限」)による「利益」のことです。それを「喪失」するわけですから「全額耳揃えて払って下さい」という意味です。

この時点で債務者がなす術なく放置していると「競売開始決定」となり、裁判所執行官が競売評価書を作る不動産鑑定士と一緒にやってきて「強制換価」手続きが始まります。

これに対し「競売」によらず債務者自らが「任意」に担保物件を売却して売却代金を残債の返済に充当し、それでも残った残債を金融機関と相談の上、新たな返済計画を立てて支払っていく方法があります。

これを「任意売却」といいます。

任意売却のメリットを簡単に纏めると以下の通りです。


1 債務者側のメリット
・競売と違い通常のマイホーム売却相場と同じ価格水準で売却が可能
・競売より高い価格で売却できるため残債を少しでも多く返済することが可能
・金融機関との相談により売却代金から引っ越し費用を残して貰える場合がある(ダメな場合もあります)
・強制換価手続きの競売と違い、通常の売り方で売却するためご近所に恥ずかしい思いをすることがない

2 債権者側のメリット
・競売のような換価にかかる期間と面倒な手続きがいらない
・競売より任意売却の方が回収できる金額が大きい

大まかに分けましたが、債権者である金融機関・債務者であるマンションの所有者の双方共にメリットがあることはお分かり頂けるでしょう。

それでは任意売却はどのようにして始めたら良いのでしょうか?

まず大前提として任意売却は債権者の同意が必要です。

金融機関がOKしてくれなければ勝手に始めることができません。

従ってOKが出なかった場合、任意売却のオプションが使えず強制換価手続きの競売に進むことになります。

債権者に任意売却を持ち掛けるタイミングもあります。

一か月、二か月滞納の段階では督促状が届きますが金融機関はまだ判断せず、多くは「期限の利益喪失」「代位弁済」の通知が届いた後で任意売却の是非を吟味してくれるようです。

もちろん、金融機関によっては2か月滞納時点で担当者の方から任意売却を持ち掛けるケースもあるようですので、全ては金融機関次第だといえます。

今回は任意売却だけの記事ではないので詳細な手続きは別の機会に説明しますが、

競売が入居中のまま裁判所執行官に踏み込まれて間取図面も同行の鑑定人(ほぼ不動産鑑定士)が方眼紙に書き取るようなことはなく、

一般のマイホーム売却と同様に不動産業者へ売却を依頼するので、普通に広告を出し、

内見希望者が現れたら日時を合わせて内見をして貰い、気に入った買主から購入申し込みを受けて契約する流れです。

競売は落札者に所有権移転されれば不法占有者として追い出されるのですが、任意売却の場合は買主に賃料を支払って住まわせてもらう。

いわゆる「リースバック」の相談を持ち掛けることが可能ですし、立ち退く場合も金融機関との相談によって売却代金から引っ越し費用を手元に残せる可能性があります。

任意売却の場合も売却代金で残債を一括繰り上げ返済できない場合、抵当権は売却時に抹消して買主に物件を引き渡しますが、残った残債は新たな返済計画に基づき支払っていくことになります。

買い換えを前提とするなら「住み替えローン」で残債と一緒に住宅ローンを新規に組める


住宅ローンの残債が残っているままでもマンションを売却できる方法として「住み替えローン」があります。

つまり、現在の住宅ローン残高+住み替える物件の購入代金+諸費用額をまとめて新規のローンを組むという金融商品です。

但し大前提として「任意売却」の時と違い、現在の住宅ローンで債務不履行(滞納)がある方はこの方法が使えませんのでお間違いのないように。

「住み替えローン」の詳細についても別の機会に記事を書きますが、このローンを利用する場合、金融機関はかなり厳しい審査を行いますので、誰でも利用できるものではありません。

考えてみて下さい。

金融機関は新規購入物件の購入金額に残債を加算した金額を融資するのですから、ある意味「オーバーローン」をすることになります。

従って借り入れ申し込み者の勤務条件、年収条件もそうですし、団体信用生命保険の加入は当然のこと。

借入時の年齢など本人の「属性」だけでなく、購入する物件の担保価値を厳密に査定してデフォルト(=債務不履行)の危険がないか念入りに調べることはお判り頂けるはずです。

平成バブル崩壊で大きな痛手を経験している金融機関は「イケイケ」で貸したあげく不良債権の山にすることをすごく警戒しています。

もっとも超低金利時代の今現在、アパートローンの過剰な貸出が危惧されている実情があるのですが。

この「買い替えローン」を利用可能な場合、あくまで「買い替え」が前提ですから、住み替える物件が決まらないと融資実行ができません。

すると売却物件の残債も一括繰り上げ返済ができないので保有するマンションも売れません。ゆえに融資の相談をしつつ購入物件を決める必要があります。

「買い替えローン」の大きな特徴は、融資実行が担保の付いた現在保有物件の残金決済時点と同時になることです。

融資実行されたお金で売却物件の残金を一括繰り上げ返済し、抵当権を抹消するのです。

くれぶれもこの「住み替えローン」は金融機関が融資する前提となる買い替え物件の担保価値を上回る金額を借りるのですから、

「やった~!」と喜ぶのでなく、「無理をしている」と思ってライフプランを考えていかないと

将来破綻して、「デフォルト」(債務不履行)を起こし身の破滅を招くリスクを負うことを良く理解した上で利用しなければなりません。

ちょっと余裕のある方向けの方法かもしれませんね。

今回は担保が付いたマンションの売却について説明しましたが、基本は売却代金で残債を一括繰り上げ返済することですが、

ローン支払いが不可能となった場合の「任意売却」と、買い替え前提で審査の厳しい「買い替えローン」という2つの方法があることを知っておいて下さい。

著者:神林勝利
不動産鑑定士_神林さん
不動産鑑定士・宅建取引士。1966年生まれ。早稲田大学社会科学部卒業。野村不動産(株)流通営業部(現・野村不動産アーバンネット株式会社)のリテール向け売買仲介営業マンから不動産鑑定士に転身。独立後約10年間法人経営者として宅建業・鑑定業を営む。法人の営業譲渡後「神林不動産鑑定士事務所」代表として執筆活動や不動産コンサルタントを行っている。