参照元:http://www.reins.or.jp/info/

不動産売却をしていく流れで「レインズ」という言葉を耳にすることがあるものです。

そもそも、不動産売却では難しい専門用語ばかりだからスルーしてもいいだろう…と考えてしまう人もいるかもしれません。

こんにちは。

「気になることは徹底的に調べる!」という気持ちで毎日を過ごしている近藤です。

スマホ片手に気になることをリサーチしまくっている姿は真剣そのものです(笑)

そんな私も不動産売却のときに気になったのが「レインズ」。

不動産会社の担当者が早口で説明するので一度はスルーしたものの、結構大事なものだと後から分かりました。

レインズを上手く活用できれば買主も見つかりやすく、またできるだけ高く売れる可能性もあります。

不動産を売却したいと検討しているなら、レインズという言葉は聞くことも多いので知っておくといいですね。

参考になっていただけることを願いながら、分かりやすく説明していきたいと思います。

そもそもレインズって何?

レインズという言葉は
「Real Estate Information Network System」の頭文字をとった略称で、

日本語で言うと「不動産流通標準情報システム」のことです。

国土交通省から指定された不動産流通機構が運営していて、全国を4つに分けてそれぞれの管轄組織が担当してシステム運営をしています。

このシステムが完成したのは1990年のこと。

不動産業界のなかでシステムを介して業者同士が情報交換することで、適正価格で円滑な不動産取引が行われ、業者、売主、買主それぞれにメリットがあると言われています。

現在の不動産業界の「情報の核」とも言えるシステムなのです。

レインズはどんな仕組みなの?

レインズは不動産取引が「適性に」そして「円滑に」行われるためのシステムです。

でも、正直な話、なんとなく理解しづらい部分もありますよね。そこで、レインズの仕組みについて分かりやすく解説していきたいと思います。

レインズに登録してから買主が見つかるまでの流れ

まず、売主から「不動産を売って欲しい」と頼まれた不動産会社がレインズにその物件情報を登録します。

すると、その情報は他の不動産会社にも通達されます。

もし、あなたがA不動産会社に「売却して欲しい」と頼めば、レインズを介してB不動産会社、C不動産会社、D不動産会社…といった具合に多数の不動産会社に情報が提供されます。

そして、仮にC不動産会社のお客様が「買いたい」となれば、C不動産会社がA不動産会社に問い合わせをして売買を進めていくという仕組みなのです。

つまり、あなたはひとつの不動産会社に依頼するだけでも、

レインズに登録されれば自然に多くの不動産会社の顧客の目に留まり、売却がしやすくなります。

購入希望者が多くいれば、そのなかでもできるだけ高く希望の額で売ることもできますよね。

レインズのメリットとは?

レインズを活用すると業者、売主、買主それぞれにメリットがあると言われています。

  • 不動産会社のメリット
  • 不動産会社とひとくちに言っても大手の会社から、地元の小さな不動産会社までさまざまです。

    不動産売却の物件数で言うとどうしても大手の会社の方が多いものですよね。

    でも、レインズを使うことで、他の不動産会社の物件を自社の顧客に紹介して売ることもできます。

    不動産会社では仲介手数料が儲けになるので、小さい不動産会社にとってはメリットとなります。

  • 売主のメリット
  • ひとつの会社に依頼しても不動産業界全体に情報が流れ、購入希望者が見つかりやすくなります

  • 買主のメリット
  • 依頼した不動産会社に希望を伝えれば、レインズで検索して希望にマッチする物件を広い物件数のなかから探してもらえます。

レインズには売買後の情報も登録する

レインズでは、売買契約が成立した後の情報もしっかり登録されます。

そのため「どんな物件がいくらで売れたか」という過去の大量のデータがあります。

つまり、不動産会社に売却を依頼しようと査定を頼んだときに、レインズのデータをもとに
「このくらいが過去の例からみても適正ですよ」という妥当な価格が提案されるということになります。

不動産を売却したいときには、自分の不動産がいくらで売れるか気になるものなので、

過去の事例から適正な価格を参考にできるのは嬉しいものですよね。

不動産会社は必ずレインズに登録するの?

レインズを利用すれば、広く宣伝できることに繋がり、売主側にとっては有利に進められそうな気がしますよね。

しかし、実はすべての物件情報が登録されているわけではないのです。

それでは、どんな物件がレインズに登録されるのでしょうか。

3つの媒介契約方法によってレインズへの登録義務の有無が変わる

不動産を売ろうと考えたら、まずは不動産会社と仲介のための媒介契約を結びます。

「売却してください」「はい、分かりました」という契約ですね。

実は、このときに3種類の媒介契約から契約の方法を選択する必要があります。

その、3種類の契約方法によってレインズの登録義務の有無が変わってくるのです。

  • 一般媒介契約
  • 一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に仲介を頼むことができます。

    それに、自分で買主を探すこともできます。実は、この媒介契約ではレインズへの登録義務は定められていません。

    そのため、レインズに登録してもいいし、しなくてもいいということになります。

  • 専任媒介契約
  • 一社にしか仲介依頼できません。ただ、自分で買主を見つけることもできます。

    専任媒介契約では、契約を締結してから7日以内には不動産会社はレインズへの登録が義務づけられています。

  • 専属専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約は、ほぼ専任媒介契約と同じ内容です。

    ただ、自分で買主を見つけることはできません。また、レインズへの登録義務が定められています。

    仲介依頼を受けた不動産会社は媒介契約を結んだ日から5日以内にはレインズへの登録をしなければならないことになっています。

一般の人はレインズを見られない!?

基本的にレインズの情報を見ることができるのは、不動産流通機構の会員になっている不動産会社だけです。

やはり個人情報の問題もあるからでしょう。

ただ、レインズの内容そのものは公開されていないものの、過去の取引事例について物件情報だけは一般の方も検索できるようになっています。

こちらは、REINS Market Infomation(レインズ・マーケット・インフォメーション)という不動産取引情報提供サイトです。

参考までに活用してみるのもいいかもしれませんね。

レインズに登録したがらない不動産会社がいる?

不動産会社の経営は、売主と買主を結びつけて売買が成立したときに発生する「仲介手数料」で成り立っています。

もし、売主と買主のどちらも自社のお客さんだったら、仲介手数料は「売主と買主の両方」から受け取れます

これを両手仲介と言います。両手仲介は不動産会社にとっては利益が増える嬉しいものです。

しかし、レインズに登録するとこの両手仲介ができません。

例えば、売主がA社の顧客、買主がB社の顧客だったとします。

ここで売買契約が成立すれば、A社は売主から、B社は買主から仲介手数料を受け取ります。

つまり、A社はレインズに登録する前に自社で買主を見つけると両手仲介となり不動産会社は儲かるのです。

このため、業者的にはレインズに登録する前に「なんとかして自社で買主を見つけよう」と一生懸命になるあまり、

「安くすると買主が見つかるかもしれませんよ」と値下げを提案してくることさえあります。

不動産会社は「両手仲介」のために、登録義務があっても登録自体をギリギリまで待つこともあります。

どうやって見極める?

実は、レインズに登録すれば「登録証明書」というものが発行されます。

そこで、自分の物件が登録されたのが気になる人は不動産会社に聞いてみるといいでしょう。

こちらが「レインズについて知識がありますよ」ということを伝えておくことで、不動産会社の対応を知ることもできます。

まとめ

このようにレインズにはメリットもありましたが、一方では不動産業界の裏事情も隠されていました…。

売主にとって、レインズを知って上手く利用できれば物件情報が広がり、高く売却しやすくなるメリットがあります。

「レインズ」という言葉を知るだけでなく、その仕組みや内容について知っておけば、

いざというときに不動産会社にもアピールすることができるかもしれません。

信頼できる不動産会社を選ぶためにも、レインズについて知識を持ち売却を成功させましょう。