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現在住んでいるマンションのローン残債があっても、「買い替えローン」を利用して新しいマイホームを買うことが可能だとご存知ですか?

ダブルローンが怖くて、憧れの一戸建て購入を諦めていた人は必見です。ぜひ住宅ローンを上手に活用しましょう。

買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある

マイホームの買い替えは、今住んでいるマンションを先に売る「売り先行型」と、新居を先に購入する「買い先行型」があります

ローン返済中でもマンションは売れる

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「そもそもローン返済中のマンションを売っていいのか?」という点が気になりますよね。

答えは「売却は可能」です。

ただし条件があり、「家の売却が完了した際に、住宅ローンの残債を一括返済しなければならない」となっています。

全額返さないと、マンションの「抵当権」を抹消することができないのです。

「売り先行」のメリットとデメリット

一番大きなメリットは、マンションの売却額が先に確定するので、新居の予算も含めた資金計画が立てやすいこと。

マンションの抵当権もなくなるので、新居のローンも組みやすいですね。

デメリットは新居へ引っ越すより先に、今の住居を引き渡さなければならない可能性があること。

一時的に実家に戻ったり、仮住まいを用意する必要が出てきます。家財が多ければ、トランクルームを借りる必要性も。2度の引越しは、費用と労力がかかります。

買い先行のメリットとデメリット

今住んでいるマンションの引渡し日が決まっていない状態なので、じっくり新しいマイホームを探せるのが何よりのメリットです。

買い先行なら、新居に引っ越してから、空き家の状態にして売り出すことも可能です。

しかし確実に売却できる保証がない状態は、不安が残りますよね。マンションにローンが残った状態になるので、そもそも新居のローンを組むことが難しい場合も。

資金に余裕がないとできないです。

売りと買いを同時にする人が多数

売りと買いのメリット・デメリットを考え、「買いと売りを同時進行」という結論を出す人が多いです。

新居探しを先にはじめれば、期限を気にせず選べますね。また引越しも1度で済みます。

そしてマンションの査定額よりローン残債が大きくても、大丈夫なローンがあります。

ローン残債があっても引っ越し可能!

住宅ローンの種類の1つである「買い替えローン」を利用すると、「買いと売りの同時進行」という理想的な形でマイホームの引っ越しができることに。

もちろんローン審査や条件はありますが、適用できればとてもお得な方法でおすすめです!

「買い替えローン」についてもっと詳しく

気になる「買い替えローン」の基本知識です。住宅ローンでよく聞く「ダブルローン」や「つなぎローン」についても解説します。

買い替えローンとは

現在住んでいる住居を売却し、新しい住居を購入する際に利用する住宅ローンです。

マンションを売却するには、残りのローン(借入金)を全額返済して、金融機関の抵当権を外さなければなりません。

しかし売却額よりローン残債が大きい場合は、ローンが完済できませんよね。

買い替えローンなら、新居となるマイホームを担保として融資を受ける際、
「担保価値以上の金額」を借りることができるのです。

これによりマンションの残債の一括返済が可能に。自己資金はできるだけ合ったほうが理想的ですが、仲介手数料などの諸費用も、合わせて融資してもらえる買い替えローンもあります。

「買い替えローン」の重要ポイント

売却するマンションのローン残債を一括返金する日と、買い替えローンの融資実行日を同じ日にしなければなりません。

そのため、買い替えローンを利用するには
「買いと売りの同時進行」が一般的になります。

危険?「ダブルローン」という選択

混同している方もいますが、「買い替えローン」と「ダブルローン」は全く違います

ダブルローンとはいわゆる2重に借り入れをしている状態のこと。マンションのローンを残したまま、新しいマイホームのローンも組むことです。

売りと買いのタイミングを合わせなくていいメリットはありますが、2つのローンを支払えるだけの年収や信用が必要となるため、金融期間のローン審査は難しくなります。

またローンが通ったとしても、マンションがいつ売れるか分からない状況で2つのローンを抱えるのは、相当な負担になることも…。

一戸建ては「つなぎローン」が必要な場合も

「つなぎローン」は聞いたことがあるけれど、内容は知らないという人が多いとか。新居となるマイホームが一軒家の注文住宅の場合、とても関係があります。つなぎローン(つなぎ融資)は、「中間金までの建築代金を支払うためのローン」です。

土地取得金や着工金、中間金を支払える自己資金があれば、つなぎローンを利用する必要はないでしょう。

つなぎローンは抵当なしで借りられますが、日割りで利子がつくのが一般的です。

「住み替えローン」は同義語

「買い替えローン」ではなく「住み替えローン」という名称を使っている金融機関も多いですが、趣旨は一緒です。

条件や金利などは、銀行によって異なるので比べてみるのもよいでしょう

買い替えローンを申し込むまでの流れ

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どのように買い替えが進んでいくのか、全体像が見えているとイメージが付きやすいですね。新居となる一戸建て(建て売り)を候補が見つかった後の流れです。

1.不動産会社に査定を依頼する

新居を購入する不動産会社にマンションの売却も依頼することが多いですが、必ずしもマストではありません。

相場を知るためにも、複数社に査定してもらうのもおすすめです。

簡単にできるインターネット査定も人気です。

2.資金計画と買い替え方法の検討

自己資金がありローン残債が少なければ、買い替えローンが必要とは限りません。

プロである不動産会社に相談しながら、最適なローンを組みましょう。

3.住宅ローンの事前審査を申し込む

返済能力などを元に、ローン審査が通るか事前に判断するためのものです。大体3日前後で結果が分かります。

タイミングとしては、売買契約等を結ぶ前に確認するのが一般的です。

4.マンションの媒介契約の締結と売却活動

売却を依頼する不動産会社と、媒介契約を結びます。この後、インターネットサイトへの物件掲載や内覧など、売却活動がはじまります。

5. 新居の売買契約を結ぶ

売主と新居の売買契約を結ぶときは、「買い替え特約」が付けられると安心です。

6. 住宅ローンの本審査と決定

ローンの本審査を申込みます。事前審査より時間を要し、2週間前後が目安となります。

7.マンションの売買契約

買い手が見つからなかった場合を想定して、「買い取り保証制度」を活用する人が増えています。

8.残代金の支払いと融資実行

売主への残金の支払いと融資が実行される日は、同じ日とする必要があります。

9.引き渡し

マンションの引渡しと新居の引渡し、どちらも終わったら買い替え完了です。

知っておきたい買い替えのポイント

「買い替え特約」とは

新居の売買契約では、「買い替え特約」を組み入れると安心です。これは万が一、予定の期日までに予定の金額以上で売れなかった場合、新居の売買契約を白紙に戻すというもの。この契約がないと手付金が戻らなかったり、違約金の支払いが生じる恐れも…。

注意したいのが、必ずしも買い替え特約が付けられるとは限らないこと。売主や不動産会社との交渉になる場合もあります。

一般的に、マンション売却と新居購入を同じ不動産会社に依頼した方が、特約を付けられる可能性は高いです。

「買い取り保証制度」とは

予定期日までに売却先が見つからなかった場合、仲介の不動産会社に買い取ってもらう制度。

予定までに確実に売れるのが最大のメリット。ただし個人に売却するよりも、売却金額が下がるデメリットがあります。

当初の査定価格の80%程度の売却額になることが多いです。

買い替えローンを手続きについて

ローン手続きは面倒そうなイメージですよね。不動産会社や金融機関で詳しく教えていただけますが、あらかじめ多少の知識があると、スムーズに話が進められるので安心です。

事前審査はなぜ必要か

正式なローン申し込み(本審査)が通らなかったら、融資が受け取られないため全てはじめからやり直しです。

「買い替え特約」が付けられない契約になることも多いので、契約前の事前審査は必ず行ってください。

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気になる「買い替えローン」の審査基準

「買い替えローン」は担保にする新居の価値よりも、多額の融資が受けられる制度

一般的な住宅ローンよりも、審査が厳しいといわれています。

年収に対する返済負担率はもちろん、勤務年数や勤め先の経営状況・雇用形態、健康状態、その他に組んでいる車のローンなども調べられます。

ローン審査に必要な主な書類

下記の他に新居となる物件に関する資料が多数必要ですが、一般的には不動産会社で用意してもらえる場合が多いです。

【会社員の場合】

  1. 住民票(本人と家族、全員の記載)
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)
  5. 収入証明書類(源泉徴収票、住民税課税決定通知書など)
  6. 預金口座通帳など(残高確認を確認するため)

本審査に通った後は

金融機関と「金銭消費貸借契約」を結びます。最終決定した金利や融資実行日もこの時に確定となります。

融資実行日に新居の売主に残代金を振り込むことで、物件がついに自分のものに!登記と抵当権の設定が行われて、ローン手続きは完了です。

まとめ

住宅ローン手続き_01
「買い替えローン」を利用することで、今抱えている住宅ローンの残債があっても新居への住み替えは可能です。

タイミングの難しさはありますが、不動産会社と金融機関が誘導してくれるので、心配しなくても大丈夫です。

住宅ローンを組んだら、年末のローン残高に応じて所得税が控除となる「住宅ローン控除」の申請を忘れないようにしてくださいね。

著者:坂野麻衣子
坂野麻衣子_イメージ図
上智大学卒業後、大手電機メーカーに就職し10年以上勤務。結婚と同時に職場を退職し、余った時間を有効活用してライター業務を行う。大手キュレーションメディアで執筆多数ある人気ライター。自身の経験から「マンション売却」に関連する記事も多数投稿しています。 

マンションの売却を成功させる人の多くは
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こちらで、紹介していますので、ご参考までに