マンションを売る前に査定は必須です。

「ウチのマンションはどうしたら高く売れるの??」

このように査定なんて滅多にしないので、売却時に多くの方が悩みを抱えるマンション査定のナゾ。

でもご安心ください。査定業者が必ずチェックする査定ポイントがあります。

ここでは、
「マンションを高く売るためのポイント10か条」
をお伝えします。

記事を読んでいただければ高く見積もってもらうための情報が全て知ることができるので査定前にご一読ください。

1.「最寄駅までの距離」は10分以内がキモ


なんといっても査定価格を決めるポイントで最初に挙がるのが、「最寄駅までの距離」

アナタのご家族と同じように、マンションに住みたいと考える多くのご家族が、通勤及び通学手段に交通機関を利用されるため近い距離ほど人気です。

地域によって重要視される交通機関は変わりますが、主なのが「地下鉄、JR、新幹線」

首都圏や主要都市ほど査定価格に大きく反映し、相場は徒歩10分を境に査定額が変わります

徒歩10分以上はアピールポイントにしにくくなるため、査定評価も低くなってしまいます。

地域によって交通機関の査定基準が違います。

例えば、「北海道札幌市」の場合、JRよりも地下鉄の最寄駅に近い物件の方が、査定プラス傾向にあります。
これは毎年5ヶ月ほど積雪の時期がある”地域特性”のため。

これに対し、「広島市」の場合は地下鉄がないため、路面電車からの距離が近いとポイントアップします。

これも地域特性ですね。

また、JRの本数も少なく地下鉄もない、バスが生活の中心になる地方は、バス停までの距離が重要視されます

このように地域によってプラスになる交通機関の査定基準が違いますので、自宅から最寄駅までの距離、周辺の交通機関などは抑えておきましょう。

「交通機関と最寄駅までの距離」のまとめ

  • 最寄駅までの距離
  • 徒歩10分以内が高くなる相場
  • 周辺の交通機関の種類
  • 地域で優遇される交通機関

2.「周辺環境、立地条件、住民の質」住み心地が大事です。

住む周辺の環境として、
買い物に便利な「スーパー・コンビニ」
お子様が通う「学校」と遊び場である「公園」
が近くにあるか必ずチェックされます。

また、生活する上で、
「クリーニング屋」
「本屋・レンタルビデオ屋・ゲーセン・飲食店」
も周辺にあるか査定に盛り込まれます。

他にも、
「図書館・役所・郵便局」
「警察署・駐在所」
があるかも該当します。

最近ではカーシェアが設備されているマンションまで出てきましたが、環境によっては
「レンタカーショップ」
が徒歩圏内にあるかなども査定のポイントになります。

できれば査定時には、
各施設をマークした”地図”を用意しておくと説明しやすく、良いアピールになります。

これだけではありません。

マンションの目の前が大きな道路の場合、
「交通量が激しくないか」
「騒音は起きないか」
「防音壁はあるのか」 も大事。

さらに、
「同じマンション内に住む他の住民の質、評判」

余談ですが、「その地域が将来的に廃れてしまわないか」なども調査する業者がいるようです。

「周辺環境、立地条件、住民の質、敷地」のまとめ

  • スーパーや学校など生活環境の主要となる施設が近くにあるか
  • 便利施設・娯楽施設があるか
  • 安全に暮らすための警察署や駐在所があるか
  • 交通騒音、住民の質と評判、ペットのニオイ対策

3.「眺望、方角、階数、風通し」で快適な暮らし査定


「角部屋でベランダ」があるだけで、眺望を楽しむこともできるので人気物件です。これだけで査定価格が高くなります。

眺めがいいといえば、「階数が高い」ほど遠く広く見渡し夜景も見ることができるのでアピールポアイントです。

もちろん、「風通しや日当たりの良い方角」かどうかもカギで、「南向き・南西」がベストです。

それに風通しがいいと、省エネのためエアコン代わりに外の空気で涼しくできるのもメリット。

また、日中から夕方にかけて「陽が入る方角」ですとグッとポイントが高くなります。

逆に査定が下がってしまうのが、5階建てマンションなんかにありがちな「エレベーター無し」物件。

また、大型マンションなのに「エレベーターが一つしかない」と使い勝手が悪くポイントが下がります

朝の通勤ラッシュを考えたら少しでも早く家を出たいのは、想像できますよね。

「眺望、方角、階数、風通し」のまとめ

  • 角部屋、ベランダ付きは査定額が高くなる
  • 階数が高いかどうか
  • 風通しや日当たりが良い方角か
  • エレベーターがない物件は査定額が下がる

4.「築年数、広さ、間取り、構造、設備」内部査定


専有部分の住みやすさも査定のポイントです。

「現在の耐震基準で建てられた築年数か」
「開放的な広さかどうか」
「生活しやすい間取りか」
「部屋の数かいくつあるか」
「地震や災害にも強い構造か」
「安心で便利な設備が整っているか」
などが挙げられます。

築年数は単純に古いマンションよりも新しいマンションがいいという考えでもありますが、
1年ごとに査定評価が変わってきます

単純に、新しいほど査定価格が高い、とご想像できるかと思います。

古い物件については、「建築確認を昭和56年(1981年)6月1日より前に受けたかどうか」の確認が必要です。

新耐震基準に改正されているので改正前の物件でしたら価値が下がってしまいますのでご注意ください。

また、古すぎる物件ですと現在の生活環境と違うため、「同じ広さでも部屋が狭い」理由で評価を下げてしまいます。

構造は、
「近隣との騒音トラブルにならない壁構造か」

「耐震耐火に強い構造か」

設備は、特に水回りをチェックされます。

「キッチンが狭いくて低くないか」
「トイレはウォシュレットかどうか」
「風呂に追い炊き機能があるか」
「シャンプドレッサーがあるか」
など。

「駐車場、トランクルーム、ゴミステーション」などの設備が整っているかも重要です。

「築年数、広さ、間取り、構造、設備」のまとめ

  • 築年数は1年ごとに査定価格が変わる
  • 古すぎる物件で広さや間取りが生活しづらくないか
  • 騒音トラブル防止、耐震耐火防止の構造か
  • 水回り、駐車場、トランクルーム、ゴミステーションなどの設備状況

5.「セキュリティー、安全性」は安心に暮らせるかチェック

一軒家の防犯対策と違い、
「オートロック、防犯カメラ」
といった防犯設備が重要視されます。

防犯カメラは24時間録画で監視されているかもメリットです。

他にも、
「オートロック解錠時、鍵をかざすだけでエレベーターの止まる階が指定される」
「スマホで解錠し止まる階も指定される」
「エントランスが二重解錠」
などなど、新しい機能も増えており、査定価格に影響します。

また、柵やフェンスでマンションの周囲を囲って対策することで、
「敷地内の侵入制限をしているか」
「”防犯カメラ設置”をしっかりアピールしているか」
「緊急通報システムが導入されているか」
など侵入防止の環境が整っているか確認しておきましょう。

「セキュリティー、安全性」のまとめ

  • オートロック、防犯カメラが設置されているか
  • スマホ解錠、エントランス二重解錠といった現代に合った防犯対策が設置されているか
  • 柵、フェンスで周囲を囲い侵入対策されているか
  • 緊急通報システムが設置されているか

6.「維持管理、管理体制」は信頼できるマンションか確認

マンションをしっかり維持管理されているか、についても重要です。

例えば、
「定期集会が行われているか」
「管理規約を定めているか」
「管理規約に沿って進められているか」

管理人が常駐し、
「巡回や点検、共用部の清掃とメンテナンスがしっかり行われているか」
もポイントです。

ペット飼育が可能な場合、「ニオイ対策」についても査定対象になります。

通路がペットのニオイがこもってますと、普段から掃除を怠っているのはないかとマイナスイメージが働いてしまいます。

管理費や修繕積立金をきちんと集め、
「将来の大規模修繕改修工事の計画立て」
「実際に修繕工事を行った履歴があるか」
もマンション査定の評価につながります。

「維持管理、管理体制」のまとめ

  • 定期的な集会が行われているか
  • 管理規約を定め、規約に則って進められているか
  • 管理人が常駐し、巡回、点検、清掃を(ペットのニオイ対策も)しっかり行っているか
  • 大規模修繕工事の計画を立てているか、修繕の過去履歴はあるか

7.「専有部分のリフォーム、使用状況」で差別化?

専有部分のリフォームもマンションの査定対象になります。

査定額を算出する上で重要な基準になる可能性もあるので、リフォーム済みでしたら査定時に説明できるよう資料を準備しておきましょう。

ですが、リフォームの内容によっては関係なかったり、それほど査定額が上がらないこともあります
「査定額を上げるためのリフォーム」もオススメしません。

「リフォーム、使用状況」のまとめ

  • 専有部分のリフォーム内容によっては査定額に影響する
  • アピールできるよう査定時にはリフォームに関わる資料を準備しておく
  • 査定額を目的としたフフォームはおすすめしない

8.「物件の基本情報」で平均価格を算出

マンションの基本的な情報でも査定額を算定します。

「専有部分の面積」
「バルコニー及びベランダ面積」
「共用部分の仕様」
「土地の面積」
「築年数から見たマンションのグレード」

基本情報に付け加え、見えない部分でアピールポイントもまとめておきましょう。

「物件の基本情報」のまとめ

  • 各面積や仕様部分、グレードも査定される
  • 見えない部分はアピールできるように情報をまとめておく

9.「施工業者と販売業者」の信頼度も査定額にひびきます

マンションを建設した施工業者、実際に販売している販売業者もどんな会社か重要です。

信頼できて信用もできる会社であれば、
「マンションの瑕疵や不具合」
などのトラブルは低いでしょうし、仮にあってもしっかり補償してくれるからです。

最近、札幌にある古いマンションの屋根が崩れたニュースがありました。

こういったニュースの後だからこそ信頼のおける業者が関係するマンションは査定価格も上がるポイントになります。

「施工業者と販売業者」のまとめ

  • 建設と販売に関わった業者の信頼・信用も査定額に影響する

10.「所有者からのアピールポイント」これが意外に大事

上の項目にも当てはまることがあると思いますが、実際に住んでみて思うアピールポイントがあるハズです。

例えば、
「転倒防止の対策としてバリアフリー仕様」
「ベランダから紅葉の山々を鑑賞できる」
「出前を頼みやすい店がある」
「インターネットが使い放題」
「1階に洗車スペースがある」
など、些細なことかもしれませんが、意外と高いポイントにつながったりします。

事前に他の資料と同じようにアピールを説明できるよう準備しておきましょう。

「所有者からのアピールポイント」のまとめ

  • 実際に住んでみて感じるアピールポイントをまとめておく

まとめ

いかがでしたでしょうか?

「マンション査定ポイント10か条」について紹介しました。

これで、「マンションはどうやったら高く売れるんだろう?」「どうやって高く査定してもらえるんだろう?」といった悩みが解決できると思います。

これから依頼する査定に、ぜひ参考してみてください。