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親が亡くなると相続が発生しますよね。

預貯金や宝石、車など動かせるものはすぐに現金化しやすい遺産ですが、マンションなどの不動産は「どうしたらいいか?」と迷ってしまうものでもあります。

こんにちは。近藤です。

いつまでも元気でいて欲しいと思っていますが、いずれやってくる「相続」のために、今からちょっとずつ知識を持っておこう!…と実は密かに本を読んだりしています。

親との関係は良好ですが、自分が年をとってきたことは棚にあげて、親の年齢をついついからかってしまう悪い子供です(笑)でも、それって親が元気だからできることなんですよね。

私の知人でも「親からマンションを貰うかもしれないけれど売ればいい?」と言う方がいます。

でも、動かない場所にあるマンションは「売る、売らない」という大きな選択肢の中にも、いろいろと考えるべき点が隠されていますよね。

そこで、親からマンションを相続した場合に知っておきたいポイントについてお話していきたいと思います。少しでも参考になれば幸いです。

「売る」or「売らない」かの決断をする

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親からマンションを貰ったら第一に考えなければならないのが「売る」か「売らない」かです。

ただ、「売らないで活用すべきかな…」と思う反面、「お金になるなら売却した方が得なのでは?」などさまざまな気持ちで悩んでしまうのが不動産の相続です。

一般的には次のような選択肢があります。

ケース1:売る

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すでにマイホームがあると、親から貰ったマンションでも今後住む予定はありませんよね。

そこで、「売る」という方向で考える方も多いでしょう。

使わないマンションをそのまま持っていても維持費がかかってしまいます。

管理をするにも税金を納めるのにも、お金がかかります。「今後使う予定がない」と気持ちが明確ならば、早く売ってお金にした方が得ですよね。

それに築年数が浅いのであれば、それを魅力点にして売り出せば、価値が高いうちに売ることができます。

年数が経ってからだと、価値はそれだけ下がってしまいます。

ケース2:住む

自分が賃貸で暮らしているケースで親からマンションを相続できればとてもありがたいですよね。

固定資産税やマンション管理費などについては今後も自分で払っていく必要がありますが、

「親の大事な資産もそのまま活用できる」
「新たに住宅ローンを組む必要がない」
「今まで賃貸で払っていた家賃分のお金が浮く」

と、いいことばかりのような気がします。

ケース3:貸す

住む予定もないけれど、売るのもちょっと…という方は、「貸す」という選択肢もあります。

毎月のように、決まった額の家賃収入が入ってくるのは嬉しいですよね。誰もが憧れる「不労所得」です。

貸し出せばお金が入る…!?安易な決断は禁物

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「そんなに急ぐことはないよね」と、とりあえず売却しない決断をする方もいるかもしれません。

特に、そのマンションが新しかったり、立地が良かったりするとなおさら「売るのはもったいない」と思ってしまいます。

ただ、自分が住まないからと空き家にしておくと、管理費や税金が発生しますよね。

そこで、貸し出せばいい…!と安易に決める方もいるかもしれませんが、マンションを貸すにはデメリットも多いです。

そこをじっくり考えて決める必要があります。

空室になることも…

貸し出す魅力はなんといっても「家賃収入」。

ただ、その物件に魅力がなければなかなか借り手がつかないこともあります。

そのため、「ちょっと築年数が古いかな」と思ったら、今流行りのリノベーションなどで新しい雰囲気にすれば借手は見つかりやすくなりますが、費用がかかるのが難点ですよね。

また、借り主が見つかったとしても退去した後にすぐに新しい借主が見つかるとも言い切れません。

場合によっては、何か月も借り手が見つからないということも…。マンションの借手が見つかりやすいかどうか…については、その立地条件や築年数によるところが大きいです。

貸し出す場合には「収益性」があるかが大切です。

家賃を高くし過ぎると借り手は見つかりませんし、安すぎると利益がなくなってしまうこともあります。

家賃をどのくらいに設定するか、年間どのくらい経費がかかるか…を試算し、それで採算がある場合には「貸し出す」という検討をしてもいいのかもしれませんね。

貸すには費用も手間もかかる

一般的には、借りる人が変わるごとに壁紙の張替えやハウスクリーニングをすることが、家主としてもマナーです。

状況次第では、ちょっとしたリフォームだけでなく、全体的にリノベーションするなども必要ですよね。

さらに、貸している部屋の設備について「借り手の故意によるもの」以外は、基本的に「大家さん」負担です。

壊れたものがあれば新品にしたり、修理したりしなければなりません。

また、家賃を貰っているので「収入」として確定申告しなければなりません。

家賃を貰って他人に貸すので、「大家さん」としての管理業務があります。

貸している人が近隣住民と何かトラブルを起こせば、大家さんが対応しなければなりません。

賃貸借契約を結ぶなど不慣れなことも多く、「なんだか難しそうだな…」と思ってしまいますよね。

ただ、現在では費用を払って、賃貸物件の管理を業者に任せているケースも多いです。

自分が住みたくなったときに住めないことも…!?

親から相続した時点では住む予定がなくても、後から住むかもしれない…と賃貸にすることがあるかもしれません。

「自分が住みたいので退去してもらえますか?」と借主にお願いしたときに、「いいですよ!」とすんなりOKしてくれれば問題ありません。

しかし「嫌です…!」と拒否されることもあるでしょう。

一般的な賃貸借契約では、貸主の一方的な都合で出て行ってもらうことができないと、「借主側」の方が法律で守られているのです。

そのため、自分が思うタイミングで借主に出ていってもらえないこともあると知っておく必要があります。

今後自由に売れなくなることもある

誰かに貸している物件は「収益物件」という扱いになります。

そのため、将来売却しようと思ったときには、収益を見込んだ投資家や不動産業者が対象となってしまう可能性が大きいです。

一般的な人が購入しようと思っても「収益物件」では、金融機関の一般的な住宅ローンは利用できないからです。

また、基本的に収益物件は査定額が低くなりがちなので、相場よりも安い価格でしか売りだせない傾向にあります。

名義変更はいつするの?

「親の不動産を貰ったらすぐに名義変更しなければならない」と思っている方もいるかもしれませんが、

実は名義変更には
「いつまでに行わなければならない」
という期限が法律で決められているわけではありません。

そのため、亡くなった親の名義のままのマンションに住むことは可能です。

名義変更をせずに何年も住んでいる…という方も結構いるかもしれません。

名義変更が遅くなったからと言って、罰則がある訳ではないものです。

固定資産税などをしっかり払っていれば、問題は特にないでしょう。

ただ、売却をする前には名義変更は必須です。

「じゃあ売らないなら名義変更しなくてもいいのか」と思われそうですが、できるだけ早めにやっておいた方がいいでしょう。

なぜなら、名義変更には「相続人」となるべき人すべての同意が必要だからです。

例えば、親の不動産の相続人が、「Aさん、Bさん、Cさん」の兄弟3人だけだとします。

今現在の状況なら、その3人だけの合意があれば名義変更ができます

しかし、名義変更をせずに10年後、Aさんが亡くなっていたとします。

Aさんには子供が3人いました。

すると、Aさんが相続するはずだった分は、その子たちが代わりに相続します。

つまり、相続人の数が増えてしまうのです。

当初は兄弟だけだったのに、甥や姪も関係してくるため、住んでいる場所が遠くて書類を取り寄せるのが大変になったりします。

こうなると司法書士も書類の取り寄せに手間がかかるので、名義変更自体の金額も高くなってしまうのです。

「売る」「売らない」に関わらず、早めに名義変更したほうが良さそうですね。

売るかどうか迷ったときに…まずは査定額を知ろう

「今すぐ住みたい」という場合をのぞき、活用法がない場合には売るかどうか迷いがちですよね。

そんなときにはまず「今売ったらいくらになるか?」という査定額を知ることから始めましょう。

不動産の価値は、立地などの周辺環境や築年数の経過、間取り、設備状況など総合的に判断されます。

そのため、間取りが似たマンションであっても立地が違えば査定額は違ってきます。

そのマンションの価値がいくらなのかを知ってから、売ろうか売らないかを決めてもいいかもしれませんね。

ただ、査定してもらうときには複数の不動産業者にお願いするように心掛けてみてください。

なぜなら、査定額はそれぞれの不動産会社によって異なるからです。

しかも、担当者の対応も違ったりします。

1社だけに査定を頼んで、そのまま売却した…という流れでは、「もっと高く売れたかもしれない」と後悔することもあります。何社かに依頼して比較してみるといいでしょう。

大事な親の財産なのですから、しっかりと査定してくれる信頼できる業者を見つけたいものですね。

相続人同士の意見はピッタリ一致させないといけない

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相続人が自分だけの場合は、自分の判断で「売る」「貸す」などという判断ができますが、兄弟が多いなど複数で相続する場合には、みんなの意見がぴったり合わないと次に進めることができません。

ただ、複数人の相続人で所有し、その状態のまま誰かが住んだり、人に貸したりというのは現実的に厳しいかもしれませんよね。

売却して現金化した方が、みんなで分けやすいかもしれませんね。

相続で売却する人達の多くが「現金にしてみんなで平等に分ける」というケースのようです。

空き家にしたままだと、「管理は誰がするの?」「固定資産税は分担するの?」など、さらなる揉め事が増えるかもしれません。

残った兄弟たちが揉めることは亡くなった親にとっては辛いこと。できるだけ揉めないように考えていきたいものですね。

まとめ

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いかがでしたか。

親からマンションを貰うと、考えなければならないことがたくさんあります。「自宅用に住む」など活用法がある場合には、資産を大切に守っていきたいですね。また、賃貸に出す場合には、経費や大家業の手間もしっかりと視野に入れておきましょう。

それでも、早めに現金化したい方は信頼できる不動産会社を探して、査定が高いうちに売却してしまうのもいいのかもしれませんね。


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マンション 売却を成功させる!
こちらで、紹介していますので、ご参考までに