悪徳不動産の手口_01

不動産業者の悪口はいろいろな事が書かれています。

「おとり広告」について先日夜のニュース番組でスタッフが購入客になりすまし、業者の対応がどう変わるのか?モニタリングを行っていましたが、それ以外に不動産取引の現場で私が実際に見てきた出来事の一部をお話しましょう。

「囮広告」は単なるサボタージュだったりもする

悪徳不動産の手口_02

「悪徳不動産屋」の手口として代表的な話は「囮(おとり)広告」でしょう。

実際にはありもしない物件を、悪徳不動産屋があたかも物件があるように広告掲載し、購入客の反響を得ようとするのが「囮広告」です。

夜のニュース番組では「囮広告」の特集でしたが、見ていた私は首を振りましたね。

TVでモニタリングしたのは「物件隠し」の実態だったのです。

「両手」取引を成立させるまで絶対に物件を他業者へ紹介しないのが「物件隠し」です。

他社がREINS(レインズ=不動産流通機構のオンライン)を見て、物件が売れているかどうかを「確認」する電話をすると、

「契約予定です」

「いつの予定ですか?」

「私は担当でないのでわかりません」

日を変え、時間と人を変えて電話しても、絶対に他の「業者」には紹介しません。

ところが購入客のふりで問い合わせをすると

「今一件案内が入ってますが、まだご紹介できますよ」

業者の問い合わせとは一転、猫なで声で紹介可能!

これが「物件隠し」の実態です。

では「囮広告」の実態はどうなのか?

私も昨年まで「不動産屋の社長」でしたが、本当の意味での「囮広告」は目にしたことはありません。

しかし、結果的に「囮広告」になっているケースはほぼ同じケースでしょう。

実は「囮」と騒がれている物件の多くが「業者の怠慢」によるものです。

例えば、ある業者が実際に媒介契約を受けて売った物件があるとします。

既に契約・決済まで済んで、もう「売り物」ではありません。

普通なら既に「REINS」で成約登録するのですが、業者の怠慢で売れた物件がほったらかしにされることがあります。

「REINS」がそのままになっていると業者が「確認」してきます。

そのたびに「終わってます」と言われた方は

「早く成約登録を済ませて消してよ」

とムッとするだけですが、「スーモ」や「アットホーム」に載ったままですと購入客は問い合わせをし続けます。

悪い業者はそれを意図的にやっています!

売れた物件が「イイ物件」だったら問い合わせがバンバンありますので、集客効果抜群です。

「その物件は決まりましたが。同じような物件がありますよ」

と、他に振り替える営業ができます。

悪い事には変わりはありませんが、最初からニセ物件を作り上げる業者はお目にかかった事はありません。

お目に掛るとしたら、
業者免許を持たない「ブローカー」ですね。

「軽井沢に分譲用の大規模開発素地が1万坪あるんだけど」

この手の話は業者間では良くあります。

突っ込んでいくと、売主が売る決断をしてなかったり、相続で係争中のため、実際に契約不可能な状態で「売り物」にしちゃう「ブローカー」は沢山いました。

私が見てきた限り、一般の購入者向けに「ニセ物件」を作り上げる業者は22年間いませんでした。

「囮広告」は単純に業者が怠けて消し忘れた物件を、そのまま集客に利用しているケースがほとんどです。

もちろん、それも「悪い手口」ですよ。

「分業体制」を取る業者はいい加減が多い

悪徳不動産の手口_03

私が業界デビューしたのは平成6年のバブル放課後です。

当時世田谷南部、目黒、大田区には通称「イケイケ業者」と呼ばれる強引な営業をする業者が何社かありました。

たまに週末オープンハウス(販売会)する物件を下見に行くと、今ではご法度となり減った「ステ看」と呼ばれる厚紙広告を電柱に括り付けて客を引っ張る「イケイケ」の連中としばしば鉢合わせました。

何故か彼らの顔を見ると、アザや傷があり、絆創膏を貼ってあるのです。

同僚に「イケイケ」出身者がいたので聞いてみると

「あれはケンカの痕ですよ。同じ会社でも営業一課と二課の課長同士が物件の取り合いで取っ組み合いのケンカをするなんて日常茶飯事ですから」

と彼は言いました。

あれから時は過ぎ、スマホの小さな液晶で物件写真も中の写真や360度ビューまで見られる時代です。

購入客はネットで情報を見て業者並の知識を持っています。

もう、昔のように、車に乗せて半日連れ回し、会社に戻ると「案内担当」から「詰め担当」にバトンタッチ!

買い付け(=購入申し込み書)を書くまで監禁状態にする「イケイケ」はいなくなったようです。

しかし、今でも「分業」している業者は注意した方がイイです。

つまり「集客」「案内」「詰め」「契約・決済」と、各段階で担当者が変わる業者はいい加減な業者が多いです。

大手は昔の野村不動産も「全員が宅建主任者(現・取引士)です」「契約決済まで一人の営業マンが担当」をセールスポイントにしていましたし、三井、住友。東急など大手各社も同様でした。

分業すると確かに案内担当は案内だけ、契約・決済担当は契約物件調査と書類作成、銀行との交渉だけに専念できるので効率的なのです。

しかし、分業は担当者から別の担当者へ伝言ゲームになってしまい、行き違いやトラブルを生む可能性が高いのです。

営業マンは数字を上げてナンボですから、一旦手を放すと次のターゲットへ目が向いて、前日まで相手をしていたお客様のことすらわからなくなります。

私が見る限り、分業する業者は、昔の「イケイケ」と同じく、強引でいい加減な業者が多いですよ。

バラ色収支計画で億を売る収益物件販売業者

悪徳不動産の手口_04
題名の割に「悪徳業者の手口」が書いてないのでは?

その通りです。

ネットが全面普及する以前、まだ住宅情報誌が分厚く有料で販売されていた頃だったら、10や20は話も膨らんだでしょう。

ネットが普及しほとんどの人がスマホを手にする時代になった今、古典的な悪徳業者は姿を消しつつあるのです。

もっとも「感じの悪い業者」「態度が悪い業者」は健在です。

しかし、あたかも暴力団員がパンチパーマとサングラス姿からサラリーマン姿になって市民に溶け込んでいるように、「悪徳業者」は収益物件を扱う新興業者に見掛けるようになりました。

収益物件は買主自ら住むのではなく、第三者に賃貸することにより家賃収入(インカムゲイン)を得る投資用不動産です。

ゆえに投資する現金を持っている資産家層か、節税目的でワンルームマンションを購入し、ワザと赤字経営として所得税の節税を図る高額所得者が本来のターゲットです。

この「収益物件」というのが「ミソ」です。

不動産投資も株式投資同様「絶対に儲かる」オイシイ話はありません。

その収益物件を「絶対に儲かりますよ」と言って営業する業者がいたら、絶対に「眉唾」です。

現在、2020年の東京オリンピック開催まで、都心部は不動産価格が高騰すると誰もが予測しています。

しかし、業界関係者は中国人によるベイエリア等での不動産「爆買い」が終焉を迎え、いつ何時「ミニバブル崩壊」が起きるか?固唾を飲んで見守っています。

この事実を分かっているのか?定額所得者相手に「預金金利は限りなく0%に近いけど、都心のワンルームなら利回り3%も回るし、価格も上昇して転売利益を狙えますよ」と、知識弱者をターゲットにした「悪徳」業者が何社かいます。

「投資」なんだから「リスク」(ここでは「危険」の意味でなく「リターンの不確実性」「予測不可能」の意味)はあって当然ですよ、

と逃げを打ち、売った後も「家賃保証=サブリース」があって安心です、と言いながら景気が悪化すればサブリースの賃料は値下げされるし、

最悪はサブリース契約解除で買主は「斬捨て御免」ならぬ「切り捨てゴメン」されてローンの山だけが残される事になります。

これも「悪徳」というよりも「無知」「不勉強」な業者と営業マンが、情報弱者を狙い撃ちする経営者の言いなりになって動いているだけ。

ですが「投資」物件だけに「※必ず利益が得られる事を保証するものではありません」と一文を入れられたら、なかなか突っ込めないですよ。

悪徳不動産屋の手口のまとめ

悪徳不動産の手口_05

いかがだったでしょうか?

「悪徳業者」の「手口」がテーマですが、案外、本当に悪意を持って詐欺的行為をしている業者はそれほど多くはありません。

業者の「営業テクニック」は「悪徳」とは別物です。

ただし、業者の怠慢や、だらしのない行動が顧客に迷惑を掛けているケースがほとんどです。

ただし収益物件を強引に売り込む新興業者は東京オリンピック後に金利上昇とマンション価格下落が始まれば自然と滅亡すると思いますが、要注意かもしれません。

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