不動産投資は高額所得者が行う投資だと思われがちです。

実際に数千万の一棟アパート・マンション投資をするにはアパートローンで資金調達するのが一般的ですし、年収300万ですとローンでの資金調達はほぼ不可能と言えます。

それでも不動産投資をしたい方に向けて、低資金・低年収での不動産投資方法について今回はお話させていただきます。

アパートローンの融資条件は各社共にほぼ年収500万以上である


アパートローンを扱う金融機関によって条件に多少の差異はあるものの、ほぼ年収500万円以上が融資の前提条件とされています。

すると年収300万円の方は融資で資金調達をすることができません。すると手元ち預金を使った現金勝負を挑まねばならないのです。

他の様々なサイトを見ると、銀行とのツテを多く持つ業者を見付けるとか、手持ち現金を担保にして少しでも融資を引き出す方法が書かれていますが、私個人はそこまで無理な不動産投資は絶対にお勧めしません。

そもそも「投資」「投機」とは違うにせよ、運用を誤るとお金を失いますし、そうでなくとも無用の負担が逆に手かせ足かせとなってあなたを縛ることにもなりかねません。

独身の方など、結婚はしたくないですか?

子供を作り、育児が始まれば様々な出費が嵩みますし、そもそもマイホームを配偶者と共稼ぎの収入合算で購入することを考えるはずです。

もし借り入れがあった場合、その返済額が住宅ローンの借入限度額を引き下げてしまいます。

後先を考えず業者に身を任せるなど絶対にしてはなりません。

それでも不動産投資をするならば現金勝負で地方の低額一戸建を狙うこと


「年収300万しかないから不動産投資ですこしでも収入を得たいのです」

そう言われる方もおられると思います。

融資が得られなければ手元の預貯金・現金で物件を購入するしかありません。

ゆえに、所得が税込み年収300万で、かつ手元現金がない方は不動産投資ができません。また無理な手段を使って資金調達することは絶対にやめるべきです

すると、売り出し価格5,000万の木造アパートや、2,500万円のワンルームマンション投資もできませんので、おのずと価格を下げねばなりません。

すると目を東京都23区や首都圏から近郊や地方都市へ向ける必要があります。

私の友人鑑定士が地方都市で実際に行っている不動産投資があります。

それが築古の一戸建住宅投資です。

しかも購入金は全て100万前後からもっと安い金額です。

「そんな安い物件があるのか?」

首都圏に住んでいれば感覚がわかないと思いますが、私は某・地方都市で競売評価人の鑑定事務所で実務経験を積んだことから雪の棚田や山林も評価に回ったので感覚的にわかるようになりました。

地方へ行くと、県庁所在地のある町でも車で20分、30分走ると田畑が広がるのどかな田園風景、というより「農村」になります。

そうした場所の地価は坪10万もしません。坪2万で50坪なら土地代で100万円ですが、坪1万なら50万です。

土地上の建物が築20年どころか35年、40年経過した築古の建物は経済価値がないので「土地価格」で50坪の一戸建が購入可能です。

50坪の土地上に4DKないし3DKの間取りがあれば家族連れ相手に賃料3万前後で貸せる可能性があります。

仮に100万で築古一戸建を現金購入し、月額賃料3万円で賃貸に供した場合、費用を考慮しない「表面利回り」

( 3万円×12か月 ) = 36万円 ÷ 100万円 ≒ 0.36 (表面利回り36%)

となります。

表面で36%ですよ!

もっと固く見て2万円としても

( 2万円×12か月 ) = 24万円 ÷ 100万円 ≒ 0.24 (表面利回り24%)

となります。

実際の収支は年間の固定資産税・都市計画税、築古ゆえの修繕費用、地域によっては雪害や寒さで水道管が凍ってしまなど、予想外の出費を見込まねばなりませんが、100万を投下して、毎月2、3万の現金を生み出す物件があれば立派な不動産投資です。

購入物件を担保にした融資は金融機関によって可能となる


現金で100万円の一戸建を購入すれば、この物件を担保にした融資を引き出せる可能性があります。

もっとも担保価値は限りなく低いのが地方の郊外ですから、土地価格も実勢価格の80%、70%しか担保価値を見ないとすれば80万、70万を担保としての融資となるため、大きなお金はどうやっても借りる事はできません。

ですが、大きなお金を引っ張らず、小さく借りてまた同じような地方の築古戸建を買って、1戸を2戸、3戸と増やしていけばいいのです。

家賃が2万でしか貸せないとしても、2戸なら毎月4万、3戸なら6万の不労所得が得られます。

年収こそ楽に1,000万を超える所得がある不動産鑑定士ですが、彼は融資を使わず全て現金購入で戸建攻めをしています。

何しろそういう田舎にある築古の戸建周辺にワンルームマンションは存在しません。

年収300万というと、毎月の給料が税込み20万前後ですから、毎月2万、4万の副収入が入って来るだけでも立派な「投資」ができると言えます。

こうした地方の郊外にある築古一戸建投資は10数年前に流行った「サラリーマン大家さん」の頃からやっている方は本も書いて独自の投資理論を展開していました。

地方であればどこでもいいわけではないのは当然のこと


では、地方の、郊外も郊外で農家集落にある一戸建でも構わないのか?

もちろん価格だけで農家集落で一族が固まって住んでいるような地域に競売等で物件が出ても借り手が付かなければ投資不適格物件でしかありません。

「この物件は借り手がいるのか?」

その判断を不動産業者に委ねるようでは不動産投資を止めた方が無難です。なにしろ100万の戸建は手数料が3%+6万円ではありません。

200万以下の物件は5%の手数料率なので、物件価格が仮に100万の場合、100万円×5%×1.08(税込み)= 54,000円です。

地方の業者は仲介だと手数料が安く商売にならないため、建物を建てて貰って請負代金から利益を得ようとするのです。

54,000円の手数料しか得られない物件を「買う」「買わない」と迷っていたら業者心理はイライラで一杯です。

「買わないなら、買わないでハッキリしてくれ」と次に行きたがるでしょう。(※もっとも全部の業者がそうとは言いませんが)

ゆえに、業者はあてずっぽな事しか言わない可能性があります。

あくまで周辺の方への聞き込みや、実際に貸している物件がどれだけ決まっているのかなど、自分の目で確かめるべきです。

そのとき業者を何社も何社も聞いて回るのも一つの方法です。私達不動産鑑定士が行う「デューデリジェンス(=適正な評価の意味)」も最低でも5社にヒアリングするのがルールになっていた程です。

一社、二社が適当にあしらうためにウソを言っても、残り数社は真実を言うはずという考え方です。

本来年収300万の方だけでなく1,000万以上の方も同じように「自分で調べる」のが基本と言えます。

年収300万円だからこそ低額物件を安く買って勝負を挑むこと


本当はこの他にAirbnb(エアービーアンドビー)という方法もあるのですが、私はお勧めしません。

また地方のワンルームマンションも同じです。区分所有建物の築古物件は建て替え時期が近い年数だったりすると売価が付かない可能性があるからです。

戸建は更地化する前提で買う隣接地や同じ集落内の人へ売れる可能性も高いのです。

マンションよりも土地付一戸建なら「出口戦略」もある程度予測がつきます。ともかく重要なことは「借り手がいるのか」を見極める目と耳を鍛えていくことです。

著者:神林勝利
不動産鑑定士_神林さん
不動産鑑定士・宅建取引士。1966年生まれ。早稲田大学社会科学部卒業。野村不動産(株)流通営業部(現・野村不動産アーバンネット株式会社)のリテール向け売買仲介営業マンから不動産鑑定士に転身。独立後約10年間法人経営者として宅建業・鑑定業を営む。法人の営業譲渡後「神林不動産鑑定士事務所」代表として執筆活動や不動産コンサルタントを行っている。