1度売買契約を締結すると、簡単には解除できません。残念ながら、金銭面でかなり損をするのが一般的なのです…。

既に支払い済みの手付金が戻ってこないどころか、違約金が発生する恐れまで!できるだけ損をしないで契約を解除する方法について、解説します。

手付金と手付解除について

手付金は売買契約の証拠となる他、キャンセルの際の「手付解除」としての役割もあります。

手付金と申込金の違い

混同している人もいますが、申込金と手付金は別もの。購入を希望する物件が他に売られないようにキープしたい場合に支払うのが申込金です。

一方で「手付金」は、売買契約を正式に締結する際に支払う証拠金。

売買契約の締結と同時に支払い、残金を支払うときに売買代金の一部に充当するのが一般的です。

解約手付とは

締結済みの契約を後で解除することができる手付が「解約手付」です

一般的には、相手が履行に着手する前であれば、手付金を放棄することで契約を解除することができます。ちなみに売り主と買り主、どちらの立場でも契約解除は可能です。

手付金の相場

物件の売主が不動産会社の場合、宅建業法で売買代金の20%以内が手付金の上限と定められています。売り主がその他の場合は制限がありません。

売り主の立場としては、簡単にキャンセルされては困るので20%を希望される場合も多いですが、高額な物件によってはかなりの額になってしまいます。

実際には100万円を手付にするケースが多く、相場も100万円~200万程度と考えてください。

買い手の立場としては後のキャンセルのリスクを考えると、手付金を低く設定した方が損を最小限に防げることに繋がります。

自己都合によるキャンセル

解約手付による解約には、一般的に理由を問いません。どんな自己都合でもキャンセルできる一方、やむを得ない事情であっても手付金の返還は難しいことになります。

買い主が払う「手付放棄」

手付解除ができるのは「履行に着手する前」までが一般的です。この場合の履行の着手とは、売り主が物件の引渡しや登記の準備を開始している段階のことを表します。

これまでに手付放棄をしないと、違約金が発生する恐れがあります。

キャンセルの可能性があるなら「履行に着手のタイミング」を意識して決断することが非常に重要です。

売り主が払う「手付金の倍返し」

買主側から契約を解除する場合は、手付金を放棄するだけではなく、買い主から受け取った手付金の倍の額を、買い主に返すことが必要になります。これを「手付倍返し」と呼びます。

違約金について

手付の放棄でキャンセルできない段階になると、違約金が発生します。できるだけ損をしないためにも、契約段階で内容を確認することが大切です

「履行の着手」後に発生します

何をもって履行の着手とするのか、大変重要なポイントとなります。過去の事例を参考に解釈すると、建売住宅の場合、売り主が「登記移転」「物件引き渡し」のいずれかを行った場合がこれに該当します。

問題となるのが、注文住宅です。「建築工事」が履行の着手となります。

建物の「請負契約が締結されている状態になりますので、建築工事のタイミングで履行の着手となってしまうのです。建売住宅やマンションなどに比べて、より注意が必要ですね。

しかし建売やマンションであっても、最近人気のフルリフォームやオプション工事については、施工することで履行の着手となる場合もあります。この辺りの解釈はとても難しいので、契約前に確認しておく必要があります。

違約金の相場

一般的に、違約金は売買代金の10%~20%だといわれています。

例えば4,000万円の物件であれば、400万円~800万円にもなるのです。あまりに大きな額ですので、違約金が発生しないように最善を尽くしましょう。

署名前に契約書の条項を必ず確認する

どのタイミングで違約金が発生するのか、また違約金はいくらになるのか、契約前に必ず確認してから契約を締結することが大切です。

一度締結した契約は、原則覆すことが難しいのが現実です。不明瞭な部分をなくし、キャンセル時にトラブルが起きないようにしましょう。

自己都合でも手付金を取り戻せるか

原則では手付金は返還されずに放棄するもの。しかしできる限りのことは試してみましょう。

理由によっては返金交渉をする

一番多いのが、急な転勤による住宅購入のキャンセル。家を契約した途端に転勤が決まってしまったら、手付を放棄するのは悔しいですよね。

しかし残念ながら転勤は会社都合でも不動産売買はあくまで自己都合。手付金放棄での解除が原則となります。

しかし事情を売り主に話してみることをおすすめします。

売り主が手付金の返還を受け入れ、合意の上での白紙解除としてくれた事例もありますので、まずは相談してみましょう。全額が無理でも、一部放棄としてもらえる可能性もあります。

できるだけ早く申し出る

キャンセルが出た物件は、売り主はまた買い主を探すことになります。

相手の都合や計画に影響を与えることですので、できるだけ早く申し出た方が印象も良いでしょう。

特にすぐに次の買い手が見つかるような新築物件の方が、白紙解除を受け入れてくれる可能性は高いでしょう。

売り主の方針を見極める

例えば早く完売したい新築マンションなどでは、早く次の買い手を見つけたいケースもあります。

売買契約を解約しなければ、新しい買い手を見つけることもできませんので、状況によっては長引かせないために応じてくれる可能性もあります

売り主の会社の方針にも絡んできますので、よく相手の出方を見ることが重要です。本来は手付の放棄をするのがルールですから、あくまで低姿勢で相談してください。

違約金を払わないで済ませるのは困難

手付金よりも高額となる違約金ですが、こちらも実際の損害にかかわらず、支払わないで済ませることは非常に難しいです。

ただし金額によっては個別に相談することで、ある程度折り合いをつけられる可能性も残っていますので、まずは丁重に相談してください。

「履行の着手」の解釈は難しい部分もありますが、違約金の支払いを拒否すると裁判まで発展することもあります

知っておきたい!無条件で契約解除できるケース

状況や要件に合致すれば、手付の放棄以外で損失なく契約を解除できます。契約前の段階で、ぜひ知っておきたい内容です。

「ローン特約」を付けておく

不動産は金融機関の住宅ローンを利用して購入する場合が多いですね。

ローン審査で承認されないリスクがあるなら、「ローン特約」を付けておくことがおすすめ

ローン特約とは、売買契約を締結しても、住宅ローンが組めなかった場合に、無条件で白紙解除できるというもの。手付の放棄をしなくて済むのです。

ローン特約を付けるには、相手の合意がもちろん必要です。

このローン特約なしでは、ローンが組めない理由でのキャンセルは手付放棄が必要となります。

特約を締結する際は、必ず融資の申込先や期日を定めておくなど、トラブルにならないように明確にしておきましょう。

クーリングオフ制度の活用

クーリングオフ制度とは、消費者に頭を冷やして(Cooling Off)冷静に考える時間を与え、決められた期間内であれば、無条件で契約を解除することができる制度です。不動産についても、条件を満たせばこれに該当します。

不動産のクーリングオフ制度は、宅地建物取引業法(宅建業法)で規定されています。

クーリングオフできる期間は8日間

とても短い期間になりますが、悩みながらの契約ですぐに後悔することもあるかもしれません。

不動産のクーリングオフ制度は、宅建業者が売り主となっている売買契約のみが対象となります。

注文住宅の建築工事請負契約などには適用されませんのでご注意ください。

また契約場所にも細かな条件があります。不動産会社の事務所や関連建物等の場所で申込み(契約)した場合には、適用されません。買い主が自ら自宅での契約を希望した場合にも、適用されません。このように場所の制限が厳しいため、適用されるケースはかなり限られます。

危険負担による解除

不動産の売買契約を締結してから引渡しまでは、何ヶ月もかかることもあります。

この期間に物件が毀損(きそん)し損害が出た場合の処置です。

対象となるのは、売り主と買い主のどちらの責任でもない事由によって起こった場合です。

要は当事者による過失や故意であれば対象となりません。

例えば火事に巻き込まれたり、地震などの自然災害で被害を被ることが考えられますが、実は民法の解釈だと契約後は買い主の負担となってしまうのです。

そこで売買契約書に特約を付けることで、民法より特約が優先されることになります。

「危険負担の解除」は、一般的に引き渡し日の前日までは売主の負担、引き渡し日以降は買主の負担とされています。

万が一に備えて、この危険負担による解除が必ず契約書に書かれているか確認しましょう。

「瑕疵担保責任」に基づく解除

瑕疵(かし)とは聞きなれない言葉ですが、いわゆる物件の欠陥のことです。

瑕疵が判明した場合には、買い主は売り主へ補修や損害賠償を求めたり、契約の解除を求めたりすることができます。

契約を解除するには、売買契約で、売り主が瑕疵担保責任を負うことが明記されていることが必要です。

また期間や内容については、できるだけ細かく決められていると、その後のトラブルが防げます。

雨漏りがする、柱に問題があるなど、戸建て住宅の瑕疵トラブルは非常に多いので必ず契約書に明記しましょう。

まとめ

自己都合の場合、手付金の返還や違約金なしで契約をキャンセルすることは、とても難しいのが現状です。

しかし諦めないで、まずは売り主に相談してみましょう。

また手付金の放棄と違約金では金額が大きく異なりますので、履行の着手のタイミングを把握しておくことも大変重要です。

契約書の内容をよく確認し、必要な条項を入れ、損を最小限に抑えましょう。

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