公開日 : 2017年03月20日 / 更新日 : 2017年08月03日

マンションの売却_01

友人や知人と世間話をしているときに

「そういえば昨日マンション売ったんだよ~」

「私も実は~」

という会話が頻繁に交わされることってまずありませんよね。

それほど、マンションの売却は人生のうちでもあるかないかの貴重な経験…。ほとんどの方が初めての経験となるでしょう。

もし、あなたがマンションを売却しようと思っているなら

「そもそも何から始めたらいいの?」

と不安MAXかもしれませんが、それは当然のこと。

でも大丈夫です!

私、雪野がはじめてのマンション売却に不安を抱えている人の良きアドバイザーとして、マンション売却で失敗しないためのポイントについて分かりやすい記事を書いていきたいと思います。

悩める皆様のサポートができれば幸いです。

おすすめの不動産一括査定サイト

☆すまいValue☆

すまいValueイメージ図

すまいValueさんは大手6社が運営する、今までの不動産一括査定サイトとは全く違ったものになります。

他社の一括査定サイトでは、1000社一括見積などありますが、私は「無駄な事を・・・」と思っています。

なぜならば、「不動産の仲介では大手には絶対勝てない」というのが業界人の常識だからです。

何が言いたいかと言えば、力の弱い不動産業者が、いくら高い見積もりを出しても、その価格では売れない可能性は高いのです。

すまいValueさんは大手6社だけの無料見積もりになります。

出てくる見積もりはすべて大手の不動産業者からですので、信頼性は抜群です。

↓公式サイトはこちら

https://sumai-value.jp

☆ソニー不動産☆

このHPを見ているあなたが首都圏のマンションを売りたい場合には、ソニー不動産も同時に利用する事をオススメします。なぜならばソニー不動産は、首都圏の不動産売却案件ならば非常に強みを持っているからです。その為、地方の物件の場合は利用してもあまり意味がありません。

↓公式サイトはこちら

https://sony-fudosan.com

☆マンション.navi☆

マンションの査定をご希望でしたら、マンション.naviで見積もりを出すのも強くオススメします。なぜならば、ここはマンションの査定に特化している査定会社ですので、中古マンションを売るなら高く売れる可能性が非常に高いです。2011年創業の若い会社ですが、査定する管理画面も非常に見やすく、ここは自信を持ってオススメ出来ます。

↓公式サイトはこちら

https://lp.smoola.jp

マンションの売却の前にしたいこと…まずは知識をつける

「初めての経験だから知らなくても当たり前だよね…?」と思っていませんか?

確かに初めから分からないことが多いのは当然のこと。

売却するときには、不動産会社がしっかりサポートしてくれるので任せておけばよさそうな気もしますよね。

でも、実は「事前知識を持っておくべきだった」と後悔している売主さんって結構多いものなんです。

では、具体的に知っておきたいポイントについてお話します。

ポイント1:売却には時間がかかるため早めにアクションを起こす

マンションは、古本や古着を売るように簡単には売れません。

高い金額ですから、売る方も慎重ですが、買う方もかなり慎重になります。

そのため「すぐにでも売りたい」と思っても買手が見つからなければ売却が進みません。

早くても3か月程度はかかってしまうもの

平均的に見ても半年くらいかかってしまうというデータもあります。それ以上かかる方もいるのです。

そのため、「売りたい」という気持ちが固まっているなら、少しでも早めの行動をすることをおすすめします。

ポイント2:不動産会社に依頼する前に相場を知る

不動産会社に売却依頼をすれば、すぐにでも査定をしてくれます。「査定」とは、いくらでマンションが売却できるかということをざっと見積もってもらうことです。

このとき、周辺の相場を知らない状態だと「査定額は○○万円ですよ」と不動産会社に言われたときに、それが安いのか高いのかが判断できませんよね。

担当者から言われた査定額で売りだしたら、実は激安だった…なんてことにもなりかねません。後悔のもとです…。

そこで事前にある程度の相場を知っておくようにすることがおすすめです。

不動産情報サイトや地域のフリーペーパーなどで、同様の地域や間取りの物件を調べてみてもいいでしょう。

また、今はインターネットでいろいろと調べることができる時代なので活用してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、簡易査定といって概算で相場を調べることもできます。

数分程度で入力が済むので是非参考にしてみてください。

ポイント3:売却依頼について知る

マンションの売却は、細かいルールがたくさんあります。手続きから書類など、すべてを知るのは難しいものです。

一夜漬けで学ぼうと思っても、簡単に知識として頭に入るものではありません。

基本的に、売却のときに発生する難しい手続きや書類関係については、専門家である不動産会社に任せてしまってもOKです。

ただ、「売却依頼はどんな流れなの?」というおおまかなことは知っておくようにしましょう。

一般的な流れとして次のようになります。

マンションの売却_02

【ステップ1:査定依頼をする】

実際に不動産会社へ相談し、「マンションがいくらなら売れるか」という金額を出してもらいます。

【ステップ2:不動産会社との媒介契約締結をする】

不動産会社に「売却をしてください」という依頼が「媒介契約」です。ただ、ここで注意したいのが媒介契約には3種類あるということです。

マンションの売却_03

一般媒介契約

複数の不動産会社と媒介契約を締結することが可能。売主自身が自分で買主を見つけてもOKです。

それに、何社かの不動産会社があなたのマンション売却のための宣伝をしてくれるので、窓口が広くなる…というメリットがあります。

専任媒介契約

「専任」なので、あなたは1社の不動産会社だけに依頼します。ただ、自分で買主を見つけることもOKです

また、媒介契約をした不動産会社には、売却状況を報告する義務があります。自分の不動産の売却状況を知ると安心しますよね。

専任専属媒介契約

こちらは自分で買主を探すことはNGで、さらに1社の不動産会社としか契約することはできません

ただ、専任媒介契約よりも売却状況の報告義務の頻度が高くなりますので、不動産会社とのやり取りが多くなり安心です。

【ステップ3:内覧で購入希望者にアピールする】

媒介契約を締結すれば、不動産会社は宣伝活動をします。

すると「見せてください」と購入希望者から不動産会社に連絡がいくので、実際にマンションを見てもらいます

これが内覧です。

ホームページの写真だけで購入を決める人はいないので、この内覧はかなり重要なステップです。

内覧は売主から買主へのアピールチャンス。

「こんな素敵なマンションなら買いたい!」と購入希望者に思わせることが必要なので、このステップは大事にしなければなりません。

第一印象を良くするために、掃除や整理整頓などでマンションを綺麗にするように準備しておきましょう

【ステップ4:購入申込書を確認する】

内覧をした購入希望者が、

「この金額なら買ってもいいですよ」
「このくらいの時期に引き渡して欲しい」

という条件を記載したものが購入申込書です。

購入申込書は、あくまでも購入希望者の一方的な希望条件を書いているものです。

購入申込書に記載されている金額が、あなたが「この額で売りたい」と考えている希望額からずれていると正直迷ってしまいますよね。

そこで「少し待って欲しい」と返事を渋ることがあるかもしれません。

ただ、返事をするまで期間が長いと購入希望者の気が変わってしまうこともあるので、待たせ過ぎは禁物です…。

なるべく早めに返事をするようにしましょう。

【ステップ5:売買契約を締結する】

いよいよ売却まであと少し。

終盤に近付いてきました!

売買契約まで来ると売主としては「ホッ」と一安心かもしれません。

ただ、売買契約はマンション売却の流れで最も重要なシーン。後戻りはできないので、慎重に考えておきましょう。

売買契約書の内容はとても難しいものです。

当日に初めて見せられても素人には「?」マークがたくさん頭の中に浮かんでくることでしょう。

できれば、不動産会社にお願いして売買契約書のコピーを見せてもらうことをおすすめします。

【ステップ6:代金の清算、引渡しをする】

売買契約に基づいて代金を清算します。

売買契約のときに、買主から「手付金」をもらっているので、それを差し引いた額があなたの手元に入ります。

その代金の授受によって、買主にマンションを引き渡すことになります。

ただ、ここで受け取った代金はすべてが自分のものになるわけではないのです…。

住宅ローンを支払中の人は残債を一括返済しなければなりませんし、仲介してくれた不動産会社には「仲介手数料」を支払う必要があります。

また、登記をするために司法書士にお願いしていれば報酬も払うことになるでしょう。

事前にどのくらいの金額が手に入って、出ていくか…を計算しておきましょう。

マンションの売却でおさえておきたいポイント

マンションの売却_04
前項で売却の流れをおおまかに説明しました。その中でも「これだけは注意して欲しい」というポイントについてお話していきます。

査定依頼は複数の不動産会社に依頼する

「マンション売却の相場を調べてみた」
「売却の流れについてだいたい把握した」

ということであれば、いよいよ不動産会社に査定してもらいます。

ただ、何社かに査定をしてもらうようにしましょう。

マンション売却の成功・失敗は不動産会社選びがキーポイントにもなっているのです。

「不動産会社はどこに頼んでも一緒」…そんなことはないのです。

そのため、複数の会社に査定を依頼して、査定額だけでなく担当者の対応などから、じっくり選ぶようにしましょう。

ひとくちに不動産会社と言っても、得意不得意があります。

せっかくなら「マンション売却」の実績が多い会社に依頼したいものです。

また、担当者が親身になってアドバイスをしてくれるような信頼できる会社に不動産会社をまかせたいものです。

ただ、どの不動産会社に依頼すればいいのかは迷いどころです。

何社にも同じように査定依頼をするのも面倒と感じてしまいますよね。

そこで便利なのが不動産一括査定サイト。

あなたのマンション物件情報をいくつか入力するだけで、複数社への査定依頼が完了します。

値下げについて考えておく

不動産会社が出した査定額が必ずしも売り出し価格になるわけではありません。

査定額は「これだったら売れますよ」という価格で、

不動産会社は過去の取引の中で実際に売買された額のデータなどを参考にして提示してきます。

この価格は相場価格でもあります。

ただ、売主としては「売りたい価格」があるものですよね。

特に住宅ローンの残債がある場合には、売却したお金で一括返済をしなければならないので当然の希望でしょう。

売りやすい価格は「査定額」ですが、一度査定額で売り出してしまえば「売りたい価格」へと値上げするわけにもいきません。

マンションの売却_05

そこで、不動産会社と値下げのタイミングなどについて、じっくり相談しておくことをおすすめします。

初めは「売りたい価格」からスタートして、段階的に値下げをしていくようにするのもいいでしょう。

しかし、「急いで売りたい」など時間が限られている事情があれば、売りやすい「査定額」からスタートさせていくようにした方が早期に売却できます。

価格については、どのくらいで売りたいかという希望の「売りたい価格」、なかなか購入希望者が表れないときに値下げできる「売ってもいい下限価格」について考えておきましょう。

マンションの売却_06

内覧を大切にする

マンション売却のときに「内覧」はとても大事なことです。内覧に来る方は「内覧したい」と言っている時点で、購入に対しては前向きな気持ちです。新しいマイホームに夢を描いてやってきます。

そのときに、部屋の中が散らかっていたり水回りにカビが生えていたり部屋のニオイがきつかったり…など目をそむけたくなる部屋を見たらどうでしょう。

さっきまで購入意欲があったとしても、ちょっと引いてしまうこともあるのです。

逆に丁寧に整理整頓されている部屋、愛想のいい売主さんがいれば「こんなに綺麗にしている部屋なら是非買いたい」と思えます。

◎窓を開けて空気を入れ替えておく

他人のうちのニオイというものは結構気になるものです。

特に、窓を閉め切っていることが多いと玄関先にニオイがこもってしまうこともあります。

内覧の前には、部屋の窓を何か所か開けて空気を入れ替えておくようにしましょう。

香りのきつくない芳香剤を玄関においておくと、入った瞬間の爽やかな印象になります。

◎リビングを綺麗にする

家族が集まる場所であるリビング。

テレビを見たり、食事をしたり、家族とコミュニケーションを取る大事な場所ですよね。

明るくて良い印象のリビングが好まれます。

内覧のときには、日中でも電気を点けておくと効果的です。

「明るい、感じの良い部屋だな」と好印象となるでしょう。

◎水回りは特に丁寧に掃除する

キッチンや浴室、トイレなど日々「水」を使う場所は、普段の掃除がおろそかになるとすぐに汚れがついてしまいます。

内覧があるから…と焦って掃除してもなかなか落ちない頑固な汚れになってしまっていることもあります。

また、キッチンの油汚れは内覧時に女性の方が結構気にされる場所です。

汚れがひどくなりすぎて「汚い」場合には、購入希望者の印象を悪くしてしまいます。

こんなときには、プロの業者にハウスクリーニングを頼むようにするのもコツです。

◎内覧希望者とのタイミングをずらさないために…

住みながらマンション売却をしていくこともあります。ここで困るのが内覧希望の方とのタイミングのズレです。

内覧にやってくるのは土日や祝日だけとは限りません。

それに、「すぐにでも内覧したい」と希望する方もいらっしゃるでしょう。

空き家になっている場合と違って、売主が立ち会わなければならないので、

できれば常に連絡がつく携帯電話の番号やメールアドレスなどを不動産会社の担当の方に教えておきましょう

内覧は売却への大きなチャンスなので、タイミングを逃さないようにしたいものです。

まとめ

マンションの売却_07
最後までお付き合いいただきありがとうございます。いかがでしたか?

マンション売却は難しいことが多いので、基本的には不動産会社の方がいろいろと教えてくれます。

ただ、あらかじめ流れなどについて少しでも知っておくと売却中の不安が少しでもやわらぎます。

そして、「マンション売却を任せたい!」と信頼できる不動産会社に依頼することは売却成功の秘訣です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、そんな経験豊富な不動産会社に出会えます。

きっとあなたのマンション売却を成功に導いてくれることでしょう。